拆迁也可以模拟吗?模拟的拆迁补偿能合理吗?

我们可能都遇到过模拟考试、模拟表演，拆迁难道也可以模拟吗?

河北石家庄的李先生最近就赶上了这么一件事，相关部门出一个棚户区改造公告，让大家去签一个抬头是模拟拆迁补偿协议的文件，李先生听说过拆迁，但是对模拟拆迁真的是一头雾水。相关部门的工作人员只回答是对大家改造棚户区的意愿的统计，不是真的拆迁。

李先生觉得棚户区的环境的确太差，当然愿意改造了，于是十分配合的就签了这份协议。最后房屋被拆了，补偿却少得可怜。李先生咨询到我们爱土律师团队，才发现自己遭遇到了模拟拆迁，并且因为自己的一时大意签字，付出了沉重的代价。

模拟拆迁是否受到法律的认可?

模拟拆迁主要是在旧城改造中针对旧城区进行的，当地的有关部门在没有经过相关征收程序的前提下，通过对于片区居民意向的征集，如果达到相关的比例就启动相关征收的行为。

那么模拟拆是否受到法律的认可?模拟拆迁从从客观上改变了《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的先后顺序，实实在在影响到了被征收人的知情权和监督权。所以模拟拆迁现阶段只用于旧城区改造类征收项目中。针对李先生所在的棚户区进行模拟拆迁当然是可以的了。

模拟拆迁的合法操作流程

既然法律允许对旧城区进行模拟拆迁，那么模拟拆迁的合法流程是怎样的?

1、公告，房屋征收部门在改造范围内发布模拟拆迁公告。

2、调查登记，征收部门对改造范围内居民意愿进行统计，并调查登记房屋的区位、权属、用途。

3、评估，同意拆迁的户数达到一定比例，房屋征收部门组织改造范围内居民协商确定房地产评估机构，并对改造范围内的房屋进行评估。

4、拟定模拟搬迁补偿方案，组织有关部门进行论证并在改造范围内进行公布，征求居民意见。

5、签订模拟搬迁协议，房屋征收部门将协议签订情况及相应结果在改造范围内进行公布。

6、作出房屋征收决定，签订模拟搬迁协议户数达到改造范围内一定比例的，由房屋征收主体作出房屋征收决定。

7、作出分户评估报告，以征收决定公告之日起为评估时点，结合市场变化，参照前期的评估结果，出具被征收房屋的分户评估报告。

8、作出补偿决定及强制执行。

对此，我们可以知道李先生所在地的相关部门完全没有按照法律规定的流程去执行，特别是相关部门没有经过评估的程序，这势必会严重影响到所在地居民的补偿。评估不合理会直接导致补偿的不合理，其他的需要群众参与的程序，也严重侵害到了所在地居民的知情权和监督权。

模拟拆迁过程中，征收方的违法情形

1、以模拟拆迁的方式掩盖房屋拆迁的实质。

拆迁可以说是一场重大利益之争，征收方希望最大程度的降低拆迁成本，被拆迁人又渴望获得合理的补偿，征收方为了获得利益最大化往往会以各种形势的理由压低补偿甚至违法强拆。本案中李先生就遇到了征收方没有解释模拟拆迁和拆迁的关系，甚至还欺骗李先生的情形。

其目的就在于以模拟拆迁的形式掩盖房屋拆迁的事实，以期望规避《国有土地上房屋征收与补偿条例》，完全不按照法律的规定对被拆迁人给予合理的补偿。

2、以模拟拆迁的手段避开房屋拆迁过程中需要公开透明的程序，我们其实可以对比一下模拟拆迁的流程和房屋拆迁的流程，都会有不少需要公开、征求居民意见的程序。可能我们的被拆迁人已经熟悉了国有土地上房屋征收程序，所以征收方又搞出这种新花样来，蒙蔽我们拆迁户的双眼。

3、以模拟拆迁的手段压低补偿，本案的李先生应该是深有体会的，最后拿到原房屋面积48%补偿，也就是现在的房子不足以前的一半了。环境倒是真的改善了，可是这个面积就显得很尴尬了，以前好歹有个客厅，现在这个面积除了卧室估计走路都很困难。

遇到模拟拆迁时的应对策略

那么，当我们遇到了模拟拆迁时又该如何应对呢?

1、及时去当地政府的官网查询本地关于模拟拆迁的政策，模拟拆迁属于地方性政策而并非全国统一执行的政策。依照我们查到的政策及时的和我们遇到的情况做一个比对，模拟拆迁虽然属于地方性政策但是它不能越过《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

有的地方政府为了降低拆迁的成本披着模拟拆迁的外套大肆压低对我们的拆迁补偿，这种走了样的模拟拆迁我们一定要谨慎。

2、不要盲目跟风，为了凑热闹就把字签了。签约人数达到一定比例相关部门就可以对旧城区开展拆迁工作，但是对于签字的过程、补偿的标准这些都不是透明的。在很多时候，模拟拆迁过程中的协议被看成是民事协议，在后期进如实质拆迁阶段时候往往就不具备相关的法律效力，如果拆迁方不承认相关的协议效力，很有可能让我们的被拆迁户陷入被动了。所以在面对自己不了解的协议时，我们要小心对待，切忌盲目跟风。

3、在拿到和模拟拆迁有关的法律文书不知如何应对，及时找到专业的人士帮忙，避免一时不注意签了字而致使自己的利益承受巨大的损失。

从本案我们可以看出，模拟拆迁是可以用在旧城区改造的项目上的，但是模拟拆迁越过《国有土地上房屋征收与补偿条例》这道坎就是不合理的。李先生所在地的房屋征收部门的作为极大程度损害到了群众的利益。

在实际的房屋拆迁过程中，征收方往往会因为利益的驱使巧立各种名目以期压低对被拆迁人的补偿。很多当事人在征收方咄咄逼人的情形下无奈屈服，事后补救变得异常艰难。

爱土律师团在这里提醒我们的被拆迁朋友，在遇到征地拆迁问题时一定要及时的去了解相关的法律法规，或者及时的找个对这方面比较了解的人及时沟通，避免在拆迁过程中因为自己的大意造成合法利益被严重侵害。