二线城市新政效果调查 国家对二线城市的标准

每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺

苏州的售楼处和样板房又重新站满了看房人。

9月11日，苏州市召开新闻发布会，对该市9月8日印发的《关于促进全市经济持续回升向好的若干政策措施》进行解读。其中房地产方面，对购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核，同时还将综合采取购房补贴、房票安置、团购等方式，更好满足居民刚性和改善性住房需求；落实降低首套房、二套房执行首付比例和首套房、二套房贷款利率，居民个人换购住房个税优惠，个人首套房“认房不用认贷”等政策。

9月12日，《每日经济新闻》记者在苏州楼市实地走访发现，一系列政策组合拳确实提振了当地的市场信心，不少楼盘现场的看房者明显增多，同时二手房的成交量也较上月有了明显增加。

“苏州的限购政策调整和其他城市全面取消或非核心区先取消不同，按面积段120平方米以上取消。按照这样的差别化执行限购措施，改善高端归改善高端，首套刚需归首套刚需，有松有放，有保有压，120平方米以内的刚需户型的仍然受到限购限制或政策保护，在苏州这样的强二线城市来说，不至于因为120平方米以上的限购政策调整而影响首套刚需置业。”镜鉴咨询创始人张宏伟9月13日通过微信接受每经记者采访时表示。

苏州市印发的《关于促进全市经济持续回升向好的若干政策措施》截图 来源：苏州发布官微

“周末售楼处根本就没位置坐”

每经记者在走访中发现，自9月2日苏州官宣实施“认房不认贷”政策以来，苏州楼市的热度便开始上升。

9月12日下午，在位于苏州工业园区西南板块的招商河西璀璨项目现场，在每经记者参观样板房的短短5分钟里，就遇到了五六组看房客户。

“今天是带看最少的一天，周末回来了（售楼处）根本就没位置坐。如果周末来我真没时间这样接待你，讲的也不会这么详细。”置业顾问张玲告诉每经记者，“如果是双休日来看房，我会跟你讲，姐你现在不要问房源，我现在告诉你7楼在，你待会走到样板房，7楼可能就没了。”

“人一多，大家更紧张。前两天晚上我和同事各带一组客户，我的客户正在看房源，同事却跟我说802不要推了，他的客户现在能付款，资金在手。沙发上的另一组客户马上说‘我资金也在手的’。我悄悄跟同事说，我的客户马上付钱，那组客户立刻说‘我也能付钱的’。”张玲向记者描述着上周末售楼部现场的客户抢购场面。

河西璀璨项目销售现场 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

每经记者从河西璀璨项目现场的选房表上看到，该项目9月2日开盘的房源中，70%已经完成了销售，目前可供挑选的只剩下顶楼、2楼、14楼等位置相对较差的楼层。

“外地人买房也很方便，虽然细则没有出来，但是非苏州户籍我们可以正常收材料了。”张玲告诉记者，目前苏州的房贷仅需一周时间即可办好。

苏州工业园区是苏州市区最接近上海的热点板块，非限购时代就曾吸引了众多上海、常州、无锡等地的购房者。记者在走访中了解到，9月份以来，该板块不少楼盘现场的看房者明显增加。

值得注意的是，据苏州市住房和城乡建设局官网，9月2日官宣实施“认房不认贷”政策后第一周，苏州新房成交量变化并不显著，除了9月3日成交量为183套外，其他几天的成交量均低于100套。9月11日取消120平方米及以上商品住房限购后，苏州新房市场成交量增长明显，9月11日至13日，新房成交量分别为100套、107套和108套。

截至9月13日，苏州的新房住宅可售量为51594套。

上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信接受每经记者采访时表示，“苏州一放开限购，直接虹吸无锡和常州，对长江以南的城市吸引力很大，长江以北的城市盯着南京，所以南京新政会吸引一部分安徽的客户。”

张宏伟则认为，目前已经有10余城全面取消了限购政策，对于强二线城市来讲，非核心区取消限购是一种方式，类似120平方米以上取消限购是另外一种差别化执行的方式，预计杭州、成都、西安等强二线城市都有可能参考这种模式灵活调整限购政策。

“很久没有这么好的成交量了”

在实地走访中，苏州当地不少楼盘的置业顾问和二手房中介都不约而同地向每经记者表示，9月份以来，新房的来访和认购量明显增加，二手房挂牌、带看和咨询量、成交量都有了明显增加。

“最近成交多起来了，我们门店9月份到现在成交了5套，大区成交了50套。很久很久没有这么好的成交量了。”苏州当地房产中介刘均向每经记者展示了他们工作群发布的喜报。提起近期的战绩，他显得很兴奋。

50套二手房相当于什么水平？据刘均介绍，在8月份，他们店要接近下旬才能达到这一成交量，而9月才过了10天就已经稳稳站上了50套。

苏州街头的二手房源信息 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

不过近期成交的二手房，价格还是最主要的因素。刘均告诉每经记者，“尹山湖板块主力成交二手房源价格为200万-300万元，工业园区的二手房价格更贵一些。整体来看，还是刚需房源更容易成交。”

每经记者查询链家网发现，截至9月14日，苏州共有167251套二手房源在售。

那么，苏州这一波因政策利好助推的市场热度能够维持多久？

“今年五六月份苏州的房地产政策进行过一轮调整，而且尺度比较大，但成交只是在下行中停顿了一段时间，整体缩量还是比较明显。所以这次政策出台， 估计也就9月份稍稍好转，10月份可能会有明显回撤。“卢文曦分析认为，目前上海限购还没有放开，哪怕是上海五大新城放开限购，对苏州影响也非常大，毕竟上海的这个城市能级更高。

值得一提的是，就在9月12日晚间，苏州市自然资源与规划局挂出苏地网挂〔2023〕13号公告，共挂出12宗涉宅地块，包括姑苏区1宗、吴中区4宗、相城区2宗、高新区5宗，其中不乏一些高热度区域。

（应受访者要求，文中张玲、刘均为化名）