律师普法小课堂：几类常见房产产权释义(一)

我国房产类别多样，建设在国有土地上的房屋与集体土地宅基地上的房屋都受到法律的保护。不同类别的房产，他们名称不同，土地性质不同，产权结构也不同，今天就给大家介绍其中两种常见的房产类型。

(一)集体土地上的“小产权房”

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

中国实行二元制土地所有权结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。

涉及到房屋拆迁时，集体土地上“小产权房”如果是非该村集体成员购买，没有独立产权只有集体大产权，那么法律只会保护他们的买卖关系，在补偿的时候涉及到人员安置问题需要结合拆迁项目的具体安置补偿方案来实施，很多地区针对非本村集体成员是不能享有安置补偿，但是房屋拆迁补偿依然应当合法获取。

(二)经济适用房

经济适用房通常是建设在国有土地上的保障性住房，经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。

我们参考北京市人民政府针对经适房的相关规定：经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。

也就是说，公租人在缴纳了土地出让金之后，能够合法的享有公租房的独立产权，拆迁时完全享有房屋拆迁补偿和人员安置补偿。