拆迁律师讲解返法征收的三十六计和被征收人的应对良方

“拆迁方未经我同意，直接找我儿子签了拆迁补偿协议。我看了，这个补偿根本不合理。还有可能提高吗?”爱土拆迁律师团近期接到不少被征收人类似的一些咨询。在征地拆迁中，家庭户主没签字，户主的儿子或者其他家庭成员签了字，也许是无心之举;也许是征收方违法征收的三十六计之一——诱签。这种时候，被征收人还能争取合理补偿吗?

“拆迁方说，虽然我没签字，但是我们家人签了补偿协议，一样有效。但是我觉得拆迁补偿低了，想提高补偿，他们不跟我谈。该咋办?”

未经委托、同意，拆迁方擅自与非户主签订补偿协议，户主可反悔

我们首先要明确的是，征地拆迁协议主要是同产权人签字，非产权人签字是无效的，除非是产权人委托。

在农村，往往产权人就是户主，也就是家里的长辈。这时，如果征收方并没有找到户主签字，而是未经户主同意或委托直接找了户主的儿女签字，这种征地拆迁协议是可以视作无效的。

为什么呢?因为房屋的产权人、土地的所有权人和使用权人才具有在征地拆迁时签字的资格。(拥有合法委托的除外)

《土地管理法》第四十六条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

《征收土地公告办法》第五条规定，征收土地公告应当包括下列内容：......(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积。

这些法律条文都体现了征收的对象是土地的所有权人和使用权人，以及房屋所有权人。就农村而言，房屋的所有权人以及土地的使用权人就是一家之主的户主。所以，征地拆迁必须与户主签字，这也是受法律保护的。

警惕拆迁方诱签逼签的小手段——空白协议、签字不盖章、不留拆迁协议

那么，征收方为什么会绕过户主，去找家庭内部的其他成员签字呢?这个问题才是关键。

有的时候，在征地拆迁时，补偿并不是那么合理，户主不愿意签字，并一直努力协调，争取提高补偿。而征收方久拆不下，完不成上级交办的任务，于是“铤而走险”，利用被征收人法律意识不强的弱点，选择以“非常手段”来推动拆迁工作。

找户主之外的家庭成员签字

这时候，有的征收方就会想些歪点子，从户主之外的其他家庭成员入手，比如户主的儿子、妻子等，引诱其签字。然后拿着已签字的协议宣称“你家人已经签字了，协议已经生效了”，逼迫被征收人同意拆迁，甚或强拆。被征收人不服，提出意见。他反而说你“不懂法”、“签了字还能不认账?”

事实上，只要没有户主的委托，家庭成员签字，确实无效，户主是可以不认账的。

用空白协议给村民下套

这也是个别地方的征收方在农村常用的一种卑劣手段。没有严格的协议条款或格式，只有一张空白纸，上面写上大概的补偿金额，通常是低于补偿标准。然后说服被征收人签字，承诺“你先签字，还有其他补偿，另外还有奖励给你。”

一笔又一笔的空头账算下来，让被征收人心服口服，签了字。签字后，就翻脸不认账。口头承诺的其他补偿也没了下文。被征收人再去理论，他告诉你“没这么回事，没说过”或者“现在不行了，补偿政策改变了，我们也没办法啊”。最后，被征收人成为了冤大头，只能拿低补偿标准。

被征收人签字后征收方不给盖章

还有一种情况也比较常见，签字后不给盖章。征收方和户主签字，但是在户主签完字后，征收方不盖公章，留了个脱身的“后门”。

补偿不合理的情况下，部分被征收人本着“多一事不如少一事”的态度或者“字都签好了，没办法了”的心态，放弃了争取提高补偿的机会，征收方也省了心。即便有部分被征收人想要维权，走法律途径，才发现，这个文件根本没有征收方的公章印戳，不能够抓到征收方违法征收的把柄，征收方把自己的责任推得干干净净的。

签字后，征收方带走征地拆迁协议

这也是一种常见的套路。征收方在想办法让被征收人签字后，随后带走拆迁协议，不留原件。由于被征收人一贯的对于相关部门的信任，放松了警惕，导致自己维权无门。即便后来发现补偿过低或不合理，被征收人也是非常被动，手里没证据。这样，被征收人也就只能任由征收方宰割了。补偿的高低也就是征收方说了算。反正他已经搞到了你签字的协议。而你手里，啥都没有。

法律保护被征收人的合法权益，每一笔征地拆迁补偿款都应公开透明

如果补偿不合理，我们就要思考，为什么补偿会不合理，合理的部分去到哪里了?这时候，我们就需要想办法实现房屋拆迁或者土地征收补偿款的收支公开。上面到底拨了多少钱补偿，一亩地或者一套房子究竟有多少补偿款等等。这些信息，只要弄清楚了。浑水，也就清了。极少数人浑水摸鱼的机会也就少了。

这一点，恰恰法律是支持各位被征收人的。

没有文件或公告，就来征收?法律说：不行。没有合理补偿，就来谈签字、让签补偿协议?法律说：不行。补偿多少，想要截留补偿款?法律说：不行。

《土地管理法》第四十八条规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。(注：这里体现了征地补偿安置的透明和信息公开，被征收人的知情权、提出意见和诉求的权利。)

第四十九条规定，被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。(注：这里体现了法律对基层的权力约束和监督。)

禁止侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。(注：这里体现了对被征收人合法权益的强力保障。)

《征收土地公告办法》第五条规定，征收土地公告应当包括下列内容：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;(四)办理征地补偿登记的期限、地点。(这里体现了征地拆迁信息必须公开透明，并且需公开的信息分类详细。)

法律追究违法征收土地、房屋拆迁的行为

《土地管理法》第七十八条规定，无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

这里体现了对于违法征收土地的行为要进行严惩。如果没有上级部门的委托，乡镇、街道办、村委会是无权进行土地征收、房屋拆迁的。

如果是这些基层部门前来征收土地、拆迁房屋，那么您就完全可以要求其出示征收批文、按流程发布征收公告和征收补偿安置方案，并根据实际情况组织听证。在每一个环节，都让征收方感受到来自被征收人的关注和重视以及懂法。

农村发展不易，土地宝贵，农民生活就靠这一亩三分地。希望个别地方的征收方在征收农民土地时“高抬贵手”，依法给予被征收人合理公平的征地拆迁补偿，让他们生活有保障。

爱土拆迁律师团也提醒广大被征收人，一旦涉及征地拆迁，要尽快学法懂法用法，如果靠自己力量还不足以维护自身的合法权益，那么需要尽早联系拆迁律师介入。不论征收方违法征收的三十六计有多少花样和迷魂阵，我们只要认准一个道理：补偿不合理，别来征我的地、拆我的房，有法律这把利剑斩群邪。

爱土拆迁律师团，办理全国土地征收、房屋拆迁案件

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