衡阳市城区商品房预售资金监管业务操作指南

地方特产2022-10-03 21:00:42佚名

　　衡阳市城区商品房预售资金监管业务操作指南

　　为贯彻落实《衡阳市城区商品房预售资金监管办法》(衡政办发〔2021〕9号)(以下简称《办法》)，进一步增强办法的操作性和适用性，细化操作程序，降低办事成本，根据工作实际，特制定本操作指南。

　　一、商品房预售资金监管一般程序

　　(一)开设预售资金监管账户;

　　(二)商品房预售资金存入监管账户;

　　(三)按建设进度核拨预售资金;

　　(四)解除预售资金监管。

　　二、签订商品房预售资金监管金融服务合作协议

　　各商业银行登录衡阳市住房保障服务中心(以下简称“市住保中心”)官方网址(https://www.hengyang.gov.cn/zbzx/)，进入信息公开，点击下载中心，下载并填写《衡阳市商品房预售资金监管金融服务合作协议》(以下简称“合作协议”)和《衡阳市商品房预售资金监管金融服务合作协议签约申请书》，同市住保中心签订合作协议，取得商品房预售资金监管金融服务合作资格。

　　(一)办理流程

　　申请→受理→审核→协议签订→存档

　　1、申请。金融服务合作银行持本行签字盖章的“合作协议”等相关资料，到市住保中心预售资金监管科(以下简称“监管科”)申请协议签订。

　　2、受理。监管科受理金融服务合作银行协议签订申请，并提出初审意见。

　　3、审核。市住保中心分管领导审核，签署审核意见。

　　4、签约。监管科持中心领导签署的意见，到综合科办理签约盖章。

　　5、存档。监管科完成合作协议建档存档。

　　(二)提交要件

　　1、《衡阳市商品房预售资金监管金融服务合作协议签约申请书》;

　　2、《衡阳市商品房预售资金监管金融服务合作协议》(一式肆份);

　　3、《衡阳市商品房预售资金监管银行名录联系名册》;

　　4、营业执照复印件(加盖单位公章，该件无变化的不需重复提交);

　　5、银行经办人身份证复印件(核原件，已明确为监管专员的不提交)及委托书。

　　(三)办理时限：2个工作日。

　　三、预售资金账户开立

　　房地产开发企业(以下简称“开发企业”)持《衡阳市商品房预售资金监管开户通知》，到所选择的监管银行开立监管账户。监管银行自受理开发企业监管账户开立之日起，2个工作日内开立监管专用账户，专用账户开立后，1个工作日内将《商品房预售资金专用账户开户证明》送达监管科备案。

　　(一)开户标准

　　1、以幢(栋)或多幢(栋)但最多不超过3幢(栋)为基本单位;

　　2、监管账户名称包括：开发企业名称、预售项目名称、商品房预售资金专用账户(资金性质);开发企业预留签章：开发企业行政公章、财务专用章、公司法人章;

　　3、监管账户不得支取现金;

　　4、一个企业同一个预售项目有多个楼栋的，监管账户原则上应在同一个监管银行分别设立监管账号，按照多幢(栋)开立的同一专用账户和账号应当在用途、结构和总层数等方面符合同一重点监管资金标准;

　　5、属于同一项目、同一区域、具备相同用途、相同结构类型、在同一层数范围(1-10 层、11-29 层、30 层及以上)内，应区分是否采用精装修。

　　(二)办理流程

　　申请→受理、交底→审核(出具通知)→公示→存档

　　1、申请。开发企业在开发楼栋达到预售条件且还未办理监管银行专用账户开户手续之前，登录“衡阳市智慧住建管理平台”，进入“预售资金监管”，点击“监管银行名录”，选取预售资金监管银行(以下称“监管银行”);点击“监管协议签订”，填写并打印《衡阳市商品房预售资金监管协议书》(以下简称“监管协议”);点击“开户申请”，填写并打印《衡阳市商品房预售资金监管开户申请表》，持开户申请表等相关资料向监管科提出申请开户并预约交底时间。

　　2、受理。监管科经办人受理后，对开发企业提交的工程预算清册报告等文本资料进行核查，按照双方约定时间、地点，组织开发企业、总承包单位、监理单位、商业银行开户行(监管银行)和有合作意向的按揭贷款银行，就商品房项目预售资金监管事项及相关责任进行交底，形成书面记录(无特殊情况，同一项目总承包单位、监理单位、监管银行无变化的，交底会只在首次办理预售资金账户开立时召开)，提出初审意见。

　　3、审核。符合条件的，向开发企业出具《衡阳市商品房预售资金监管开户通知》(系统打印)、公示牌和已审核的监管协议(监管银行和开发企业已对监管协议盖章确认)。

　　4、公示。开发企业应将预售资金监管银行及专用账户在售楼场所公示。

　　5、存档。监管科完成相关资料建档存查。

　　(三)提交要件

　　1、《衡阳市商品房预售资金监管开户申请表》;

　　2、开发企业、监管银行营业执照及法人身份证复印件(加盖公章);

　　3、开发企业印鉴及监管银行印模卡;

　　4、开发企业基本户开户许可证复印件;

　　5、开发企业监管项目基本信息表;

　　6、施工合同;

　　7、监理合同;

　　8、预售项目工程进度计划表;

　　9、商品房预售资金使用计划表;

　　10、《工程预算清册报告》;

　　11、《衡阳市商品房预售资金监管协议书》;

　　12、《按揭贷款合作协议》(无按揭的不需提供);

　　13、开发企业经办人身份证复印件及委托书原件(经办人为监管专员且无变动情形的，身份证及委托书在后续预售资金业务办理过程中不再提交)。

　　(四)办理时限：依企业申请，最长不超过2个工作日。

　　注：新老账户对接。自新的《衡阳市城区商品房预售资金监管办法》正式施行之日起，已办理监管开户手续尚未办理商品房预售许可的监管项目，如不符合新的开户条件，开发企业须按照新的监管开户原则重新开立监管账户，并交回原开户通知书及三方监管协议，以保证项目预售许可及资金拨付的顺利办理;如符合新的开户条件保留原账户，开发企业须与监管科、开户银行签订三方协议的补充协议。已经办理商品房预售许可证的监管项目保留原监管账户，开发企业须与监管科、开户银行签订三方补充协议。

　　四、监管账户变更

　　商品房预售资金监管账户开立后，因特殊情况确需变更的，事先应当征得监管科同意，凭监管科出具的“衡阳市商品房预售资金监管账户变更通知”到监管银行办理相应变更手续。

　　(一)办理流程

　　申请→受理→审核→存档

　　1、申请。开发企业向监管科提出监管账户变更申请，并提交相关资料。

　　2、受理。监管科经办人受理，并提出初审意见。

　　3、审核。监管科负责人审核。

　　4、存档。监管科完成相关资料建档存档。

　　开发企业凭《衡阳市商品房预售资金监管协议(账户)变更通知书》到监管银行办理相应变更手续。

　　(二)提交要件

　　1、《衡阳市商品房预售资金监管协议(账户)变更申请》;

　　2、证明监管信息变更的相关资料;

　　3、企业工作人员身份证及委托书;

　　4、其它资料。

　　(三)承诺时限：1个工作日。

　　注：监管协议变更参照账户变更办理方式。

　　五、预售资金监管协议签订

　　开发企业到政务中心住保窗口办理协议签订手续。

　　(一)办理流程

　　申请→受理并审验→协议签订→存档

　　1、申请。开发企业持监管科审核的《监管协议》等资料到政务中心住保窗口预售资金监管服务台提出协议签订申请;

　　2、受理并审验签订。预售资金监管窗口受理并审验，无异议，签订监管协议书(签章);

　　3、存档。预售资金监管窗口将签订的监管协议移交科室建档存档。

　　(二)提交要件

　　1、《衡阳市商品房预售资金监管协议书签订申请书》;

　　2、《衡阳市商品房预售资金监管协议书》(前期业务办理已提交且无变化的不再重复提供)。

　　开发企业在销售过程中增加、调整按揭贷款合作银行时，应在2个工作日内将增加、调整的《按揭贷款合作协议》报送至监管科备案。

　　(三)监管协议主要内容

　　1、当事人的名称、地址;

　　2、监管项目的名称、坐落位置;

　　3、监管账户名称、账号;

　　4、监管项目范围;

　　5、监管资金使用节点;

　　6、监管资金的收存、支出、使用方式;

　　7、预售资金监管解除前，明确先将预售商品房转现售商品

　　房以及确认未售物业部分物业维修资金从监管账户划转的方式;

　　8、违约责任;

　　9、争议解决方式。

　　(四)承诺时限：即办件(立等可取)。

　　六、预售资金缴存确认

　　开发企业同购房人签订商品房买卖合同后，双方应当根据合同条款约定，依据《办法》有关规定，将所有购房款在规定时间内存入至监管专用账户。

　　(一)办理流程

　　创建→缴存→核定→确认

　　1、创建缴存单。新建商品房合同网签后，开发企业通过U盾登录“衡阳市智慧住建管理平台”，进入“预售资金监管”，选择合同号，点击“购房款交存清单创建”下的“添加合同信息”，生成缴款记录，创建缴存单，录入缴存信息并打印“缴存单”给购房人。

　　2、购房款缴存。购房人通过银行柜面业务、POS机或银行转账等方式缴款到监管账户中。监管银行收款后，向购房人出具《缴款确认凭证》，购房人凭《缴款确认凭证》到开发企业换领相关票据。

　　3、资金缴存核定。监管银行对开发企业递交的“缴存单”进行线上核定。

　　4、缴存资金确认。监管科线上确认资金到账后，合同备案部门予以合同备案。

　　(1)监管项目预售资金的确认

　　①首付款缴存确认。监管科对购房首付款(包括一次性、按合同约定分期、商业按揭和公积金贷款的首付款)缴存到账的，通过线上予以确认。

　　②分期(按揭)款缴存确认。开发企业对同一监管项目申报办理后期预售资金缴存线上确认手续时，监管科应当核查当次及前期应缴存资金是否到账，对资金缴存到位的，予以线上确认;对资金缴存未到位(含已网签合同款、已发放公积金或商业贷款)的，监管科依据《办法》《监管协议》有关条款予以处理。

　　(2)非监管项目预售资金的确认

　　监管科对非监管项目的资金缴存按以下程序确认：

　　①开发企业下载填写《衡阳市商品房合同备案登记明细表》，报监管科;

　　②监管科对开发企业申报项目予以核查，并在《衡阳市商品房合同备案登记明细表》“预售款监管机构(盖章)”一栏中，填写项目监管状态，加盖“商品房预售资金监管业务专用章”。

　　(二)提交要件

　　1、预售资金缴存正常的监管项目，通过线上确认，开发企业无需提交资料。

　　存在以下特殊情况的资金缴存线上确认，需线下提交下列资料：

　　⑴以房抵工程款(核原件，提交复印件);

　　⑵以房抵材料款(核原件，提交复印件);

　　⑶法院判决书(核原件，提交复印件);

　　⑷民间融资(核原件，提交复印件);

　　⑸银行抵押(核原件，提交复印件);

　　⑹直系亲属更名(核原件，提交复印件);

　　⑺其他必要材料。

　　2、非监管项目线下提交下列资料：

　　⑴《衡阳市商品房合同备案登记明细表》;

　　⑵开发企业委托书原件及经办人身份证复印件(核原件)。

　　(三)办理时限：即办件。

　　七、重点监管资金使用

　　重点监管资金额度为监管项目工程预算清册总额的1.3倍，即单栋房屋每平方米成本价乘以总建筑面积乘以1.3。使用范围是指监管项目在取得建设工程竣工综合验收备案前应当支付的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设工程以及与项目建设有关的设计费、工程监理费、工程检测费、造价咨询费、销售代理费、广告费、企业人员管理费、法定税费等费用总和。属于精装修的，还应当包括精装修成本费用。

　　(一)申请条件

　　监管项目达到以下条件的，即可申请使用资金：

　　无应交未交记录，无银行对账有误情况。

　　(二)办理流程

　　申请→受理→审核→存档→监管银行拨付

　　1、申请。开发企业通过U盾登录“衡阳市智慧住建管理平台”，进入“商品房预售资金监管”，点击“预售资金使用申请”，选择“重点监管资金”，上传相关资料要件，向监管科提出资金使用申请。

　　2、受理。监管科经办人员对符合重点监管资金使用条件且不超过相应节点的控制额度的，予以受理并提出初审意见。不符合资金使用条件的，从系统予以驳回(系统自动生成不予拨付通知书)。

　　3、审核。监管科负责人签署审核意见，系统自动生成拨付通知书。

　　4、存档。监管科完成重点监管资金审核建档存档。

　　5、拨付。开发企业持《衡阳市商品房预售资金拨付通知书》

　　到监管银行申请资金拨付。监管银行自收到拨付通知书1个工作日内完成资金拨付。

　　对综合实力较强或开发资质二级(含二级)以上，且上年度被衡阳市评定结果为房地产信用等级A级及以上的的房地产开发企业，其已办好施工许可证并开工的商品房开发项目，重点监管资金的使用控制额度，可依据年度企业信用评定等级实施差别化动态监管。其重点监管标准可根据信用等级(AAA、AA、A)从高到低分别监管：50%、60%、70%(实施动态监管后的专用帐户资金，项目主体完成验收前不得拨付)。开发企业建设过程中发生购房户通过12345或其他方式投诉、集体上访事件，经查属实的，取消差别化监管资格。

　　(三)提交要件

　　1、《衡阳市商品房预售资金使用申请表》(系统上传);

　　2、监管项目用款计划(系统上传);

　　3、经施工单位和监理确认的施工进度报表原件(系统上传，线下核验);

　　4、其他用于该项目费用的材料(如支付归还银行本项目贷款的，应当提交其贷款资金前期工程款使用明细及银行流水，经核算后的余款应缴存至监管账户并纳入监管;施工合同以外的其他材料款应提供配套合同)。

　　(四)办理时限：2个工作日。

　　八、一般监管资金使用

　　(一)申请条件

　　申请一般监管资金应当符合以下条件：

　　1、已缴存资金大于重点监管资金;

　　2、无银行对账有误情况。

　　(二)办理流程

　　申请→受理→审核→存档→拨付

　　1、申请。开发企业已缴存资金大于重点监管资金的，通过U

　　盾登录“衡阳市智慧住建管理平台”，进入“商品房预售资金监管”，点击“预售资金使用申请”，选择“一般监管资金”，上传相关资料要件，向监管科提出资金使用申请。

　　2、受理。监管科经办人员对符合一般监管资金使用条件的，

　　予以受理并提出初审意见(系统自动生成拨付通知书)。不符合的，从系统予以驳回(系统自动生成不予拨付通知书)。

　　3、审核。监管科负责人签署审核意见。

　　4、存档。监管科完成一般监管资金审核建档存档。

　　5、拨付。监管银行自收到《商品房预售监管资金拨付通知书》1个工作日内完成资金拨付。

　　(三)提交要件

　　1、《衡阳市商品房预售资金使用申请表》(系统上传);

　　2、监管银行账户余额单(加盖监管银行业务专用章)。

　　(四)办理时限：1个工作日。

　　九、现金保函

　　房地产开发企业及其控股企业连续2个年度内未受到房地产市场监管部门行政处罚，且未发生监管账户司法冻结、司法扣划、税收保全措施或强制执行措施的，可凭商业银行、保险公司出具的《商品房预售资金现金保函》(以下称“现金保函”)，替换与其房地产信用等级相应额度的商品房预售款(上年度房地产信用等级被衡阳市评定结果为A级及以上的房地产开发企业，其已办好施工许可证并开工的商品房开发项目，替换额度按信用等级从高到低分别为80%、70%、60%)。

　　开发企业在现金保函到期前30日内，监管项目未取得《建设工程竣工验收备案表》的，应重新开立现金保函;无法重新开立现金保函的，应在现金保函到期前10个工作日内将未达到节点的重点监管资金存入监管账户。

　　(一)保函条件

　　1、出具现金保函的商业银行、保险公司应为国有商业银行、股份制商业银行、国家开发银行、各政策性银行;保险公司应为国有独资或股份制的保险公司，民营独资或股份制保险公司其注册资金应不得低于2亿元人民币。

　　2、出具现金保函的商业银行与监管银行为同一家银行的，其商业银行分行或转开银行应位于本市行政区域范围内。

　　3、现金保函由外地商业银行、保险公司开具的，须在本市范围内同银行/保险公司转开后办理现金保函业务;转开成功后，转开银行/保险公司为保函承兑银行。

　　4、现金保函为不可撤销保函，现金保函出具商业银行、保险公司按照承诺在保函期限内承担不可撤销的连带责任，不得以任何理由对抗索赔请求。

　　5、现金保函业务采用一个保函对应一个资金监管账户的原则。

　　6、现金保函担保金额应不高于监管账户中重点监管资金额度的80%。

　　7、现金保函期限应当为自保函生效之日起至取得《建设工程竣工验收备案表》之后30日止。

　　8、开发企业需要实行保函业务的监管项目所有购房款应先缴存至监管账户。

　　9、监管银行已确认资金入账证明。

　　10、开发企业、监管银行应与监管机构签订《监管协议补充

　　协议(保函)》。

　　(二)办理流程

　　申请→受理→复审→审核→存档

　　1、申请。开发企业向监管科提交凭保函代替等额预售监管资金的相关资料申请办理保函业务。

　　2、受理。监管科应对保函开具单位提交资料的真实性、对应关系、现金保函额度、期限要素等是否纳入保函业务范围进行初审，提出初审意见。

　　3、复审。监管科负责人进行复审。

　　4、审核。中心分管领导审核。

　　5、存档。监管科完成现金保函建档存档。

　　符合纳入保函业务范围条件的，开发企业向保函行/保险公司提出申请，由保函行/保险公司分别向开发企业、保函受益人(市住保中心)开具现金保函。监管科对保函(含正副本)进行备案审核，备案审核通过后的正本由监管科留存，副本转交监管银行。现金保函备案完成后的2个工作之日内，开发企业应与监管银行、监管科签订《监管协议》补充协议(保函)，补充协议签订3个工作日后，开发企业向监管科申请办理《现金保函》代替重点监管资金的拨付手续。

　　(三)提交要件

　　1、《衡阳市商品房预售资金监管现金保函业务申请表》;

　　2、《保函代替等额预售监管资金协议》(担保方与开发企业所签协议，协议文本内容双方自行约定);

　　3、保函开具单位营业执照、法定代表人身份证及资质证书复印件(核原件，加盖公章);

　　4、开发企业、保函单位经办人身份证复印件及委托书原件;

　　5、其他必要材料。

　　(四)办理时限：2个工作日。

　　十、监管账户退款

　　监管银行自收到开发企业提交的“商品房预售资金(房款)退款/置换通知书”后，应当在2个工作日内将资金划拨/置换到位。

　　(一)办理流程

　　申请→受理→审核→存档

　　1、申请。开发企业与预购人解除《商品房买卖合同》，预

　　购人已收到企业从基本户或一般户退还购房款的，开发企业通过U盾登录“衡阳市智慧住建管理平台”，进入“商品房预售资金监管”，点击“预售资金使用申请”，选择“监管账户退款”，上传相关资料要件，向监管科申请从监管账户中提取所退房源已缴房款。确因资金困难，需从监管账户将全部购房款退还给预购人的，开发企业应提前书面向监管科申报并取得同意。

　　2、受理。监管科经办人受理后，根据工程进度计算应退还房

　　款金额(退款金额计算：按照个人缴纳，综合工程进度，从已拨付资金后留存监管账户的剩余资金中核算应支付金额)，提出初审意见。

　　3、审核。监管科负责人审核。审核通过的，系统自动生成《商

　　品房预售资金(房款)退款/置换通知书》，开发企业持“商品房预售监管资金(房款)退款/置换通知书”到监管银行办理资金划拨手续。未通过审核的，系统予以退回，并及时告知需要补充的材料。

　　4、存档。监管科完成相关资料建档存档。

　　(二)提交要件

　　1、《衡阳市商品房预售监管资金退款(置换)申请表》;

　　2、房屋交易告知单;

　　3、转账支票;

　　4、收款人身份证明;

　　5、企业经办人身份证复印件及委托书原件。

　　(三)办理时限：1个工作日。

　　十一、银行冲正

　　(一) 不明入账划分

　　1、确认

　　购房人通过电汇、网上银行转账等方式交存购房款或者预售资金划拨过程中，因拨付失败返回资金监管账户等形成的不明入账，开发企业应当及时予以划分确认，划分确认后方可申请使用该部分资金。

　　2、划分

　　不明入账分为“购房款划分”和“拨付失败款项划分”两种。

　　①如进行“购房款划分”需填入购房合同号、付款批次、付款金额三项内容。

　　②如进行“拨付失败款项划分”需填入资金拨付办件号、划分金额两项内容。

　　(二)资金冲正

　　1、申请。开发企业向监管科提出冲正申请，通过U盾登录“衡阳市智慧住建管理平台”，进入“商品房预售资金监管”，点击“预售资金使用申请”，选择“资金冲正”，填写并上传《衡阳市商品房预售资金监管账户不明入账冲正申请表》/《衡阳市商品房预售资金监管账户合同款冲正申请表》(填写冲正原因时应简明扼要)等相关资料要件。

　　2、受理。监管科经办人受理，对开发企业不明资金确认划分

　　予以初审，提出初审意见。

　　3、审核。监管科负责人审核。审核通过的，系统自动生成《银行冲正通知书》。

　　4、存档。监管科完成不明入账划分及资金冲正审核建档存档。

　　(三)提交要件

　　(1)《衡阳市商品房预售资金监管账户不明入账冲正申请表》、《衡阳市商品房预售资金监管账户合同款冲正申请表》;

　　(2)监管银行出具的不明入账凭证原件;

　　(3)经办人身份证复印件(核原件)及授权委托书原件;

　　(4)其他资料。

　　(四)办理时限：1个工作日。

　　开发企业持《银行冲正通知书》到监管银行，监管银行应当于2 个工作日内办结冲正手续。

　　十二、解除预售资金监管