郑州出现“住宅租赁权”拍卖，是噱头还是真实惠？

（原标题：郑州出现“住宅租赁权”拍卖，是噱头还是真实惠？）

法拍房很常见，但住宅租赁权拍卖你见过吗？近日，记者注意到阿里拍卖平台上挂出了一套拍卖郑州某房产住宅租赁权的房源，租期118个月。

事实上，这已经不是个例，记者发现，最近阿里资产上出现了不少住宅租赁权拍卖的案例，这些房东为何不自己按市场价出租？又是哪些人在抢着买单？普通人可以以此捡漏便宜房源吗？

对此，记者展开了调查。

6万多的价格拍下118个月的租赁权

记者注意到，阿里拍卖上近日上线了一套房源，但是不同于以往的“拍卖产权”，该房源拍卖的是“房屋租赁权”。

图为房源拍卖界面截图

据拍卖信息显示，该房源位于金水区天明路66号建业森林半岛小区内，面积53.90㎡，一居室一厅一卫，装修状态。1元/月起拍，租期118个月，加价幅度为每次1000元。最终17人报名，完成59次出价，以65001元的价格成交。折算下来，每个月的租金在550元左右。

据该小区附近中介张先生介绍，建业森林半岛小区这样的一室一厅户型带装修的情况下，租金在1500-2000元/月，“具体要看装修情况来定，不过起码也得在1500元/月”。张先生表示，即使是签订长期合同，比如三年、五年，平均下来每个月也就相差了100-200元。倘若以最低的1500元/月租金计算，118个月下来租金也要17万多元，“就算有优惠，也肯定超过15万了”。相比之下，这套建业森林半岛的房子118个月租赁权以65001元成交，真的非常划算。

记者发现，该小区由建业地产开发建设，物业公司是河南建业物业，周边配套有公园及大型商业，小区中心有自建的人工湖，绿化周边还有运动设施，居住舒适度较高，目前在售的房源1月挂牌均价在19108元/㎡左右（来源于安居客）。

被拍卖房子所在小区房源1月挂牌均价在19108元/㎡左右，图为安居客页面截图

类似这样的拍卖，近期还有不少

事实上，近期像这样以明显低于市场价的房子租赁权拍卖还不少，在阿里拍卖平台上，就有惠济区的正商林语溪岸、管城回族区的蓝海港湾紫薇湾等小区，甚至还有北龙湖片区内的龙湖壹号院，都是以超低价起拍。

记者联系到了某套已拍房源的中介公司，据工作人员透露，“拍卖的房源并不是司法拍卖，可以正常交付，竞拍前标的物所欠的物管、水电气等费用均由委托人付清之后再交付，但是要求费用一次性付清。”

那么，为什么这些房东会一次性出租数年的租赁权，且要求竞买人一次性付清呢？这里面是否藏有隐情？

“没有隐情，说到底就是正常的长租。”据一位知情人透露，“关注过拍卖的人可能都知道，前几年一些写字楼、商铺已经开始拍卖租赁权了，这几年一些个人房源租赁拍卖也开始多了起来。”

此外，据中介方的工作人员表示，这些想要一次性把房子租掉的房东，“有些是因为急需用钱，但又不想卖房，所以就干脆出售租赁权，先收取一部分租金渡过眼前的困难”。还有一些是想省事，不想从中间断租，“索性交给别人处理”。

律师：对于有长期居住需求的租房者来说可能是一个不错的选择

那么，这样的房子租赁权能拍吗？都是哪些人在拍？是否捡漏的好方式？

据中介方的工作人员透露，拍下了先改造，然后进行再次出租的情况比较多，“郑州这边的情况，很少有人会一套房子住10年，待个几年要么自己买房，要么回老家了。”所以基本上拍下的都是“二房东”，在租赁期间，房子可以随便怎么用，只要不破坏房屋主体结构，里面装修可以自由发挥，原房东一般不会过问，“二房东享有较大的自主权，而且还不用担心房屋随时被房东收回去浪费了自己的装修费用”。

据知情人士透露，市场上还有人专门寻找这种便宜的租赁房源进行改造，“重装之后再涨价出租出去，权当是投资了”。

但是，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师在接受采访时表示，对于普通租房者来说，拍卖平台上的长租期房源可能既是机会也是挑战，甚至可能是风险。首先，如果租金价格合理，且租期稳定，可以避免频繁搬家的麻烦，对于有长期居住需求的租房者来说可能是一个不错的选择。然而，需要特别注意的是，这样的房源可能涉及较大的前期投入，而且租赁权的转让通常比较复杂，需要租房者有一定的经济实力和风险承受能力，甚至可能不乏付了钱却住不进去的风险。所以，对于这样的房源一定要综合评判，千万不要只看好的一面。

住宅租赁权拍卖在网上并不少见，图为拍卖页面截图

此外，他还提醒大家，如果想要拍下这样的房源，需要注意以下几个问题：

第一，一定要详细了解拍卖平台的规则，比如报名流程、保证金支付、竞拍方式、成交后的手续办理等。

第二，一定要详细了解房屋状况，一定要实地考察房屋的物理状况，千万不要仅仅在网上看两张图片或视频就完事了。

第三，注意查验房屋的产权证明，是否有抵押、查封或设定了居住权等。

第四，一定要认真阅读租赁合同的每一个条款。详细了解租期、租金、违约责任等。

第五，不要只关注房子本身，还要关注周边的环境，比如配套、交通等。

专家：是一种非常好的创意营销，可帮助不容易出售的老破小房屋变现

记者注意到，多数拍卖租赁权的房源都有着不错的地理位置，周边生活配套服务不错，但是房屋装修情况一般，有些甚至称得上是“老破小”。

那么，对于那些地段优、房龄长的“老破小”来说，拍卖租赁权是否也是一条“变现”的新出路呢？

中国商业经济学会副会长、华德榜创始人宋向清表示，这是一种非常好的创意营销，也是解决长期闲置房屋市场化应用的有效举措，不仅可以应用于新增闲置商品房市场化推广，而且可以应用于地段优、房龄长，因具有“学区房”等特殊价值不愿意出售，或不容易出售的老破小房屋的变现，是房屋存量资源配置的积极探索。

此外，这种中长期租赁权的出让和买断可以广泛运用到生活居住、初期创业、投资经营，有利于提高闲置房屋资源的利用率，为个人或机构工作生活提供便利性；有利于活跃二手房租赁市场，解决部分闲置房屋长期空置问题；有利于增加房屋持有人收益，同时为租赁者提供生活和工作便利。

文章来源：大河报公号，作者：韩懿亭