“我该怎么证明我用现金买的房,就是我的房”

社会热点2023-02-24 22:01:25佚名

“我该怎么证明我用现金买的房,就是我的房”

2月21日,现年62岁的河南省郑州市民马义河告诉上游新闻(报料邮箱:cnshangyou@16.com)记者,2019年至今,他一直在做一件事,就是如何证明自己是用现金买的房?他绞尽脑汁想了很多办法,找了很多他认为是证据的证据。

2019年11月,马义河向郑州中院提交了房屋认购协议书,开发商河南六合置业公司(下称六合公司)给他的收据。中院认为,他是用现金买的房。2020年6月,河南省高院认为,款项数额较大,在无取款凭证等其他证据佐证的情况下,不足以证明其主张。

2021年8月,六合公司拿出台账,说马义河给了现金。最高法认为,仅以收据没有取款凭证等其他证据佐证,现金支付金额较大为由,认定马义河未支付购房款有所不妥。

2021年12月,河南高院认为,如此大额的款项,全部用现金支付不符合日常交易习惯,现有证据尚无法认定马义河支付了案涉房屋的款项。

马义河说:“349万元几乎是我所有的积蓄,我买了五套房,一个房产证都没有办下来,郑州市正岩建设集团有限公司(下称正岩公司)认为两套是他的,一房二卖的那套有人认为是他的,另一家建筑公司正在观望我与正岩公司的最后结果。打官司好累,万一到最后房子没有了,钱也没有了,我该怎么办?”


▲马义河和涉案房屋。图片来源/受访者供图

郑州中院:不得执行案涉两套房

开发商六合公司欠建筑商正岩公司工程款。正岩公司赢了官司后申请法院强制执行。2018年,郑州中院做出裁定:强制执行六合公司名下六合之家小区111号房、84号房,并查封。

这可急坏了马义河——他认为,被法院列为强制执行的这两套房屋是他掏现金全款购买的。为停止对这两套房的强制执行,他将正岩公司列为被告。

郑州中院查明,2010年12月,马义河与六合公司签订两份商品房认购协议书,载明:111号房优惠后总房款为85万余元,84号房房款为66万余元。六合公司向马义河出具了85万余元、66万余元的收据。

郑州中院还查明,2011年,马义河与物业公司签订的物业服务协议上载明两套房是马义河所购;2011年,马义河给装修公司交了两套房的装修款,给两套房交了天然气费;马义河给111房装了宽带和有线电视。

庭审时,正岩公司辩称,两套房的不动产权属登记在六合公司名下,马义河不是涉案房屋的权利人;认购协议书上马义河的签名与起诉状上的签名不一致,协议书不真实,不具备法律效力;收据显示,马义河同一天向六合公司支付85万余元和66万余元,没有证明支付方式,交151余万元现金不符合生活常识;认购协议书不属于商品房买卖合同,马义河不只是占有唯一一套房;该公司申请的是工程款,主要组成成分是劳动者的工资,涉及劳动者生存权利。

郑州中院认为,在查封之前,马义河签订认购协议书,支付全部购房款,且对两套房长期占有、使用。两套房虽未办理过户,但马义河对此并无过错。基于此,马义河对两套房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。

2019年11月11日,郑州中院否定了自己之前的执行裁定,判决不得执行案涉两套房屋。


▲马义河交物业、水、电、天然气费用的凭证。 图片来源/受访者供图

河南高院:郑州中院判决结果不当

正岩公司不服郑州中院的判决,上诉至河南省高院,诉请撤销一审判决。

正岩公司除再次阐述了一审时答辩外,还补充说,认购协议书上没有房屋销售方式、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等主要内容,不属于商品房买卖合同,不能认定在人民法院查封之前已鉴定合法有效的书面合同;马义河提交的物业票据对方是物业公司而非六合公司,不能证明六合公司将房屋交付给了马义河。

二审时,马义河补充说,2010年之前,他从事皮革生意,从事相关交易均以现金往来支付的形式进行,其与子女一起到六合之家小区财务室以现金方式支付了全部购房款,且购房收据清楚载明支付方式为现金支付。

2022年2月23日,马义河对上游新闻记者表示,他是做收牛羊皮生意的,该行业至今还保留着用现金交易的习惯。此外,当时买房给现金还有一个重要原因:开发商承诺交现金每平方米便宜一千元。六合之家小区很多业主冲着此优惠条件,用现金购买房屋。

马义河在庭上说,他和开发商之间的交集只有“买房,催办房产证”,开发商会傻到没收到钱,就给收据吗?

河南省高院认为,根据相关规定,买房者和出卖人应当签订合法有效的商品房买卖合同,并支付相应的价款。马义河与六合公司只签订了认购协议书,没有签商品房买卖合同。马义河称给了现金并提交收据,但该款项数额较大,在无取款凭证等其他证据佐证的情况下,不足以证明其主张。

河南高院认为,正岩公司上诉请求成立,应予支持,一审判决认定事实不清,结果不当,予以纠正。2020年6月28日,河南省高院判决:撤销郑州中院判决,驳回马义河的诉讼请求。


▲当地社区证明马义河长期居住在该小区。图片来源/受访者供图

最高法:指令河南高院再审

马义河不服河南高院判决,向最高法提出再审。

再审时,马义河说,认购协议书真实有效,对房屋的坐落位置、面积、价格、付款方式、违约责任做出明确约定,应当认定为商品房买卖合同;六合之家小区还有其他购房人用现金买房。

正岩公司提交意见说,认购协议书仅表明一种购房意向;马义河对涉案房屋未办理过户登记存在明显过错;正岩公司对六合置业享有的工程款债权,是经法院生效判决确认的合法债权。

上游新闻记者注意到,此前没有应诉的六合公司到庭应诉。

六合公司提交意见称,六合公司实际控制人涉嫌刑事犯罪,公司业务停滞,从财务人员处留存的台账显示,马义河购买上述房屋;当年该公司购房款收现金,是为了规避税务稽查;房屋无法过户是因为公司要融资,房屋被网签给了其他债权人,该债权人不配合过户。

2022年2月23日,六合公司一名工作人员受访时坦言,该公司做的一些事,对不起小区很多业主。

上游新闻记者注意到,最高法提及河南高院的判决时认为“认定缺乏事实和法律依据”“有所不妥,需进一步查明”。

最高法认为,认购协议书包含了商品房买卖合同的主要内容,河南高院认定马义河与六合公司未签订合法有效的书面买卖合同,缺乏事实和法律依据;马义河提交的装修合同、热力公司缴费凭证、天然气发票等可证明马义河对房屋长期占有和使用;二审判决仅以马义河提交的收据没有取款凭证等其他证据佐证,现金支付金额较大为由,认定马义河未支付购房款有所不妥,该问题需进一步查明;未办理过户登记是否非马义河自身原因,河南高院需进一步查明。

2021年8月20日,最高法指令河南省高院再审本案。


▲马义河的房屋认购协议书。图片来源/受访者供图

河南高院:再审维持原判决

2021年11月12日,河南高院再审此案。

马义河、六合公司再次阐述了之前的观点。而正岩公司补充说,法律上无法站得住脚的“弱者”不应当因为其为“弱者”而让其他主体的合法债权予以让步,倘若如此,可能会形成不良的破窗效应,众多合法债权会得不到有效实现。

河南高院再审认定,马义河与六合公司签订了五份认购协议书,购买六合小区五套房,六合公司向马义河出具五份收据,载明收到马义河交来的房款,共计349万余元,马义河说分两次现金交付;六合公司庭审时解释用涉案房屋融资。

河南高院再审认为,首先,马义河在六合之家小区有多套房屋,不符合买受人名下无其他用于居住房屋的情形;马义河支付349万余元现金,未能提供相关的银行取款凭证,如此大额的款项,全部用现金支付不符合日常交易习惯。

河南高院依旧认为,现有证据尚无法认定马义河支付了案涉房屋的款项。

马义河告诉上游新闻记者,他确实买了五套房屋,其中两套与正岩公司发生关联;另外一套涉及一房二卖纠纷;还有两套,也被查封了,不知道最后结局如何。

2021年12月10日,河南高院作出判决:维持2020年6月28日的判决。新的判决作出后,涉案房屋挂上了司法拍卖平台。目前,马义河正在着手向河南省检察院申请抗诉。

上游新闻记者获得的另外一份判决书显示,马义河的邻居用49万余元现金在六合之家小区买了一套房,她与正岩公司有类似官司,但河南高院却认定:她用现金买房,真实有效。这位邻居提交给法庭的核心证据是:认购协议、收据、水电天然气发票等。

上游新闻记者 苏笃

编辑:杨波

责编:郎清湘 邹渝

审核:冯飞

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