一个“学区房”无法按时交付的十年（学区房不交房不能上学吗）

“买房子时孩子一年级，如今已经高三了，10年过去了，房子依然没住上。”李德顺家住河南省驻马店市，2012年底，他在当地的“明星学区楼盘”中州·龙湖国际购买了一套100多平方米的房子，每平方米单价2700多元。十多年来，经历了开发商手续不全、楼盘停工、地块转让、加价续房，李德顺依然在等待房子的交付。

期间，中州·龙湖国际购房者们还经历了《房屋认购协议书》从被判无效到有效，业主向驻马店市驿城区人民法院提交民事诉讼，但至今尚未立案的现实。

9月1日，新黄河记者联系到中州·龙湖国际项目的一位钟姓负责人，其表示按照驻马店经济开发区金山办事处的解决意见，购房者可加价到每平方米5053元继续购买房子，也可退房退款，不同意者可走司法途径。

突然停工的“学区房”

在李德顺看来，中州·龙湖国际当时最大的卖点就是“实验中学的学区房”。根据2014年一则中州·龙湖国际的项目介绍，该项目位于驻马店市洪河大道西段(市实验中学隔壁)，由中州房地产开发有限公司(以下简称：中州公司)所开发，项目占地230亩，总建筑面积50万平方米。此前多个宣传中也提到，中州·龙湖国际紧驻马店市最好的中学——驻马店市实验中学。一份当时的传单上更是直接印上了“住中州·龙湖国际，上市实验中学”的宣传语。

楼盘曾经的宣传广告语 受访者供图

“2012年底中州·龙湖国际刚开盘，我就买了那的房子，当时承诺2015年10月1日交房，但一直遥遥无期。”李德顺介绍，当时购买的房价在每平方米两千七八左右，总房款32万左右，首付50%。“当时的楼盘所在的位置较偏，有的地方路也没有修好，但因为附近实验中学的修建，吸引了大量购房者。”

公开信息显示，驻马店市实验中学位于驻马店市洪河大道西段，2009年动工建设，2011年9月投入使用，市区共投入资金近9000万元，是市区义务教育阶段规模最大、条件最好的一所学校。

另据知情者透露，中州·龙湖国际项目还曾有当地检察系统和市实验中学的团购房。

王丽看中中州·龙湖国际的房子同样是因为其“学区房”标签。王丽依然很清楚记得自己购房时的价格，每平方米2758元，“但在十年前，这并不是一笔小数目，单价在驻马店市也是比较高的。”

然而，看似优质的楼盘却突然在2015年春天停工了。

根据河南都市频道2018年5月的报道，中州·龙湖国际项目的开发商(中州公司)李首良在接受采访时介绍，“我们手续不全就开工建设了，后来市政府为了规范(房地产)市场，手续不全的项目都停工了。”他还表示，整个中州·龙湖国际项目证件齐全的有4栋，剩下的7栋还没有取得土地证(国有土地使用证)，后期因为资金问题造成目标未实现。彼时的报道中，驻马店市经济开发区政法委书记李国顺则表示，当年市政府提出要建百栋高楼，“手续不规范，就边批边建”，2014年驻马店市政府将证件不齐全的楼盘列为“双违楼盘”，叫停了这些问题楼盘，导致中州·龙湖国际项目烂尾。

开发商接受采访时表示停工因手续不全

天眼查APP显示，中州房地产开发有限公司成立于2010年，李首良曾是该公司的法定代表人，于2015年退出，目前的法定代表人为杨振峰，持股比例50%。此外，新黄河记者还注意到，公司失信被执行人13次，历史失信被执行人29次。

2018年9月，驻马店市中心城区问题楼盘处置工作领导小组公布了一批市中心城区问题楼盘整改缓慢的名单，涉及25个问题楼盘，其中就包括中州·龙湖国际项目。李德顺记得，2015年时驻马店市遭遇停工的楼盘非常多，“听说有的楼盘陆续交罚款后就又开工了。”

根据掌上驻马店(驻马店广播电视台)2019年6月发布的一则信息，驻马店市经济开发区回复了网友关于中州·龙湖国际项目的相关问题。回复中提到，该项目占地面积140亩，建设规模约30万平方米。2012年进行了规划并投入开发建设，共规划23栋楼，目前开工建设11栋楼，其中有8栋已封顶。一期27.5亩地取得了国有土地使用权等手续。二期未完善土地手续，115亩土地使用权全部被收回重新出让，由于开发企业缺少资金交纳土地出让金，至今未取得土地使用权。

驻马店市经济开发区的回应

上述回复中还提到，“中州·龙湖国际”项目自2012年开工建设以来，由于受公司决策失误、地产调控、信贷收紧、低价团购和被列为“双违”项目罚款等诸多因素影响，造成开发企业资金链条断裂，2014年该项目被列入“双违”项目，2015年3月工程停工，迟迟无法交房。同时因规划条件改变，18号楼由原限高100米变更为60米，19、20号楼变更为40米，导致部分购房户房源消失。

手续不全、楼盘停工烂尾、部分购房者房源消失，一系列的遭遇，让业主们倍感离奇又无奈。

要么退房退款，要么加价续房?

2020年7月，驻马店融媒发布了驻马店市经济开发区金山办事处关于协调解决中州·龙湖国际项目楼盘遗留问题的意见，并提到为加快推进解决房地产领域问题楼盘处置工作，2020年6月2日，ZMD-2019-40号土地实施了公开竞拍，驻马店市富地房地产开发有限公司(以下简称：富地公司)将ZMD-2019-40号土地摘牌。

2021年1月，富地公司的一份情况说明显示，上述地块原为中州公司开发的中州·龙湖国际项目，将原项目19号、20号楼变更为富地公园学府9号、10号楼。

天眼查信息显示，驻马店市富地房地产开发有限公司成立于2019年，企业注册资本1000万。

另有多位业主表示，在后续多次接待购房业主的对接会中，原中州公司法定代表人李首良仍会出席，有购房者质疑两家公司是否存在关联。新黄河记者联系到富地公司负责人，其表示，中州公司和富地公司并无关系，地块是正常竞拍得来，“我们一直在赶建筑进度。”

在驻马店市经济开发区金山办事处发布的解决意见中，一共分三条。意见一为：原中州·龙湖国际项目19号、20号楼20层(含20层)以下所有购房客户，愿意要房者，按照评估房屋成本价5053元/㎡的价格，办理转换手续；原中州·龙湖国际项目18号(25层及以上)、19号、20号楼21层(含21层)以上因限高失去房源的购房客户，如果原购房客户愿意要房子的，参与本次选房，按评估的房屋成本价5053元/㎡,并可分别于2020年7月20日和22日办理转换手续。意见二为：要求退预付房款者，中州公司以客户所交预付房款为基数，按年化4.75%(评估公司核定企业投资利率)计息退还本金和利息。意见三为：不同意以上两条解决方案者，建议走司法途径。

多位业主向新黄河记者反映，虽然金山办事处发布了三条意见，但他们并不认同。关于加价到5053元/平方米购买已经认购且交完首付的房子，李德顺觉得这太贵了，“同一块地，转转手就再收近一倍的钱，这不就是一房二卖?”不少购房者也有同样的疑问。

“超出当初的房价这么多，业主为什么要替开发商承担损失?”王丽对此很不解。她还介绍，现在楼盘所在位置的房价均价在6000元每平方米左右。

金山办事处出具的解决意见 受访者供图

关于意见二提到的退房退款，在一些业主的眼中也并非易事。谈起退房退款经历，业主杨珍说，当年孩子生病急需用钱，2020年前后，她多次找开发商退房，“最终首付购房款分三次才要回”，且退房没有利息和违约金。”　也有其他业主表示，“有退房者只拿回来了白条，并未实际要回退款，被告知需排队等待。”

仍在等待的立案

多位购房者介绍，因不同意加价购买等协商意见，中州公司曾以无效合同为由起诉了部分购房者，“理由是开发商没有取得土地证，也竞拍转让了地块，无法继续履行合同，被要求解除合同。”李德顺认为，“这就像开发商自己告自己的合同无效。”

一位被开发商起诉的购房者，向新黄河记者提供了一份2023年2月的驻马店市中级人民法院的民事判决书。判决书显示，此前驿城区人民法院的一审判决中，确认原告中州公司与被告签订的《中州龙湖国际房屋认购协议书》无效。在驻马店中院判决中，驿城区人民法院的一审判决被撤销。

上述判决书中显示，案涉《中州龙湖国际房屋认购协议书》属于预约合同。《中州龙湖国际房屋认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上，中州公司以未取得商品房预售许可证为由请求确认案涉《中州龙湖国际房屋认购协议书》无效没有事实和法律依据，应当驳回中州公司的诉讼请求。

驻马店市中级人民法院的判决书中提到认购书有效 受访者供图

既然认购书有效，那就应该履行合同，这是多位购房者的诉求。

今年5月，业主王丽向驿城区人民法院提交了民事起诉状，将中州公司和富地公司均列入被告。诉讼请求中州公司继续履行业主的认购协议书。至今，驿城区人民法院并未立案。“由于没有立案，这场官司也就卡在了这里，接下来不知道怎么办才好。”王丽等购房者也都在焦急等待中。期间，多位购房者表示曾多次找到开发区政府，但并未有实质进展。

此外，不管是加价续买还是退房，多名购房者向新黄河记者表示，关于购房者的损失谁来承担，依然没有确切说法。

9月2日，新黄河记者联系到驻马店市开发区政府一位臧姓负责人，该负责人表示，他曾多次面对面对接购房百姓和相关企业，开发商违规行为是可以肯定的，要承担的责任一定要承担，“一直非常慎重处理这件事，会尽最大努力保障购房百姓的权益。”同时，他还透露，违规销售涉及700多户，根据了解有一半左右的购房者同意了加价。

新黄河记者又联系到驻马店市驿城区人民法院立案庭康姓负责人，询问关于上述事件的立案事宜，其表示正在开会，不方便回答。金山办事处的一位工作人则表示此事需请示领导，并未有其他回应。

随后，记者联系到中州公司原法定代表人李首良，其听闻采访就挂断了电话。另一位中州·龙湖国际项目的钟姓负责人表示：“目前已经解决了一千余户购房者的需求，已有四五百户入住。”他还介绍说，加价到5053元/㎡的购房者比例占60%，且退房者均有利息补偿，而关于有的退房者并未拿到利息，他则表示“因为有的人太着急拿钱，自愿放弃利息”。关于不同意的购房者，他表示可走司法途径，“听法院判决”。

上海秦兵(北京)律师事务所律师尹航认为，在认购书有效的情况之下，中州公司应该履行与购房人签订正式商品房买卖合同的缔约义务。按照原认购协议的约定，以及原认购协议中双方认定的房屋价格进行签约，否则应当赔偿购房人资金占用利息，以及房屋差价等预期利益损失。同时他也表示，“加价购买房屋属于违规行为”，因为加价购房，是行政机关单方出具的意见建议，并不是一个具体行政行为，对购房人与开发商双方都没有强制力。加价购房属于开发商严重的毁约行为。

尹航还提到：“在建设房屋的过程当中存在未批先建的违规行为，是导致目前状况的根本原因。”

如今，李德顺所购买的18号楼的建筑情况已接近尾声，“封顶了，听说明年底交房。我还没想好该怎么办。”

(文中李德顺、王丽、杨珍均为化名)